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Diminuer la fiscalité de ses revenus fonciers

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Les contribuables tirant leurs revenus de la location d’immeubles loués vides, en direct ou au travers d’une SCI non passible de l’impôt sur les sociétés, relèvent de la catégorie des revenus fonciers. La base d’imposition de ces revenus est déterminée par différence entre les recettes et les dépenses figurant sur la déclaration 2044 (ou 2044 SPE) et, le résultat obtenu, est à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042.

Fiscalité des revenus fonciers

D’un point de vue fiscal ces revenus fonciers sont taxés d’une part à l’impôt sur le revenu à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable (0, 14%, 30%, 41% ou 45%), et d’autre part aux prélèvements sociaux de 17,20% (une CSG déductible à hauteur de 6,80% diminuera le revenu global de N+1).

De fait, selon le taux d’imposition du contribuable la taxation peut s’avérer sensiblement confiscatoire compte tenu d’un taux pouvant aller jusqu’à 59,14% en tenant compte de la CSG déductible.

Ainsi, nous comprenons mieux que diminuer la fiscalité des revenus fonciers soit un impératif pour les contribuables fortement fiscalisés.

Quelles sont alors les stratégies envisageables ? Focus sur deux solutions permettant de diminuer la fiscalité des revenus fonciers.

1. Effectuer des travaux de rénovation pour minorer les revenus fonciers (création d’un déficit foncier)

Vous possédez un immeuble préexistant nécessitant une rénovation très importante ou vous envisagez d’acquérir un bien avec des travaux de rénovation lourde, en vue d’une location non meublée.

Ce montant de travaux de rénovation sera comptabilisé comme une charge déductible de vos revenus fonciers, et si le montant de ces travaux est supérieur à tous vos revenus fonciers existants, il sera alors constaté un déficit foncier pouvant être imputé (hors intérêts d’emprunt le cas échéant) sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ; le solde étant alors reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Le solde du déficit de 129 300 € compensera les revenus fonciers futurs.

Le conseil d’Herez
Compte tenu du montant important des travaux concourant au déficit, il pourrait être judicieux, si cela est possible, de répartir la dépense sur 2 années civiles afin de bénéficier du doublement de la déduction de 10 700 € sur le revenu global.

Il conviendra de garder à l’esprit que les travaux déduits des revenus fonciers ne pourront être pris en compte ultérieurement pour la détermination du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière encas de vente du bien.

A noter :  les travaux 2019 réalisés d’urgence, ou décidés d’office par le syndic de copropriété, ou effectués sur un immeuble acquis en 2019, seront déductibles intégralement des revenus 2019.

2. Effectuer une acquisition en démembrement de propriété (création d’une charge)

Un prix attractif

L’achat de la seule nue-propriété d’un immeuble grevé d’un usufruit à durée fixe permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d’achat (de l’ordre de 30 % à 50%) par rapport au même bien acquis en pleine propriété. La contrepartie étant l’absence de perception de revenus pendant la durée de l’usufruit (de 15 à 20 ans généralement). Pendant toute la période du  démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu, du fait de l’absence de loyers encaissés du bien donné en location par le nu-propriétaire.

« Défiscaliser » ses autres revenus fonciers

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt, constituant une charge, sont déductibles des autres revenus fonciers sous réserve que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

Le conseil d’Herez : Au cas par cas, il faudra étudier l’intérêt de recourir à un emprunt in fine, générant un montant d’intérêts déductibles stables pendant toute la durée de l’emprunt ; notamment en cas d’acquisition de SCPI en démembrement.

Impact IFI

Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte de l’actif démembré pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI. En revanche, rappelons que les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (CGI., article 885 G quater).

Fin du démembrement

A l’arrivée au terme de la durée pour laquelle l’usufruit a été constitué, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire sans aucune fiscalité.

3.  Transformer un logement nu en logement meublé

Contrairement aux revenus tirés de la location nue (vide) qui constituent des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime fiscal nettement plus avantageux

Si les revenus locatifs sont inférieurs à  70 000 € par an, le régime du micro BIC s’applique (sauf option au régime réel) et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%, alors que cet abattement est réduit à 30% sur les revenus de location vide en régime micro foncier.

Pour le cas où la déclaration au régime réel ait été privilégiée, les revenus tirés de la location meublée ne seront pas imposables, ou faiblement, pendant une période d’environ 10 ans du fait de l’amortissement du bien et de toutes les charges déductibles en totalité.

Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette d’un bien en location meublée est supérieure à celle générée par la location nue.

Exemple :

  • Immeuble d’une valeur de 800 000 € (dont valeur terrain 240 000 €)
  • Hypothèse loyer annuel : 32 000 €
  • Dépenses déductibles : 5 000 €
  • Hypothèse Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 41%

Le conseil d’Herez 

Attention toutefois de vérifier qu’aucun déficit foncier imputable au cours des trois dernières années n’a été réalisé car dans le cas contraire l’économie d’impôt procurée à ce titre devra être remboursée. Par ailleurs, il faudra s’assurer au préalable que le bien concerné réponde à une demande, tant en termes de surface que de localisation.

 

Patrick MÜLLINGHAUSEN, Responsable Ingénierie Patrimoniale

Article achevé de rédiger le 17 juin 2018

 

Crédit photo : Graeme Nicholl on Unsplash

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