IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière

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IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière
IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

Impôt sur la Fortune Immobilière

PROPOS LIMINAIRE

Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui avait été mis en place depuis 1982 est supprimé.

L’ISF portait sur la totalité du patrimoine privé (immobilier, valeurs mobilières, placements financiers, liquidités et biens meubles) ; les biens qualifiés de professionnels étant exonérés.

La loi de finances 2018 a donc supprimé cet impôt pour le remplacer par l’IFI, toujours avec un seuil d’imposition de 1 300 000 €, un barème inchangé et un dispositif de plafonnement identique à celui applicable à l’ISF.

De la même manière les règles de territorialité et de foyer fiscal restent inchangées :

  • Sont soumises à l’IFI, lorsque la valeur nette de leurs actifs imposables est supérieure au seuil d’imposition prévu à l’article 964 du CGI, soit 1,3 M € :

    • Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France ou hors de France ;

    • Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers, détenus directement et indirectement, situés en France.

L’imposition a lieu par foyer fiscal, c’est-à-dire qu’il appartient au contribuable d’additionner l’ensemble des actifs immobiliers taxables de chacun des membres de son foyer fiscal dont la composition s’apprécie au 1er janvier de chaque année.

Attention, le foyer fiscal au sens de l’IFI n’est pas le même que celui qui est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Les enfants majeurs ne font pas partie du foyer fiscal au titre de l’IFI, même s’ils sont rattachés à la déclaration du contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
  • Les biens des concubins notoires rentrent dans le calcul de l’assiette, l’IFI considérant le concubinage comme un foyer fiscal.

QUELS SONT LES BIENS DÉCLARABLES ?

L’assiette de l’IFI est composée (sous déduction des dettes immobilières :

  • De l’ensemble des biens immobiliers appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal :

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ;

  • Les bâtiments classés monument historique ;

  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier ;

  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;

  • Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Attention, concernant les biens acquis en crédit-bail immobilier, bien que le contractant ne devienne propriétaire qu’à la date de levée d’option, les droits afférents à ces contrats sont néanmoins imposables à l’IFI (sous déduction du montant des loyers et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail, dans le patrimoine du preneur).

  • Des droits réels immobiliers (droits démembrés, droit d’usage et d’habitation, droit d’emphytéose, droit de preneur à bail à construction).

Attention, concernant les droits démembrés, le principe est que les actifs grevés d’usufruit sont compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

  • De la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

    • Société civile immobilière ;

    • SCPI ;

    • OPCI (SPPICAV ou FPI) ;

    • SIIC (exception faite si le seuil de détention est en-deçà de 5% du capital et des droits de vote apprécié au niveau du foyer fiscal au sens de l’IFI) ;

    • Toutes les parts ou actions de société individuelles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, pour une quote-part de leur valeur, prenant en compte les actifs immobiliers non affectés à l’exploitation ;

    • Biens ou droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust (imposables chez le constituant).

Attention, sont exclues de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote.

  • De la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

ISF fait place à l'IFI

QUELS SONT LES BIENS EXONÉRÉS ?

  • Sont totalement exonérés :

    • Les biens affectés directement à l’activité du redevable : actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (sous couvert d’une SCI par exemple ; attention à la quote-part « professionnelle ») par le redevable lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumise à l’IR ;

    • Les biens et droits immobiliers des loueurs en meublé professionnel (LMP) ;

    • Les biens affectés à l’exploitation d’une société soumise à l’IS (conditions cumulatives) :

  • Si l’activité de la société est industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ;

  • Si le redevable exerce à titre principal dans la société concernée, une fonction de direction (gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire) donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50% de ses revenus professionnels ;

  • Si le redevable, seul ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire) détient une participation minimale d’au moins 25% des droits de vote ou à défaut, si la valeur brute de sa participation est supérieure à 50% de ses revenus professionnels.

  • Sont partiellement exonérés :

    • La résidence principale : abattement de 30% ;

    • Les biens ruraux donnés à bail à long terme et part de CIFA : exonération à hauteur de 75% si leur valeur n’excède pas 101 987 € et de 50% au-delà de cette limite (idem pour les parts de groupement fonciers ruraux) ;

    • Les bois et forêts, parts de groupement forestier : exonération à hauteur de 75% si engagement d’appliquer une garantie de gestion durable et obtention d’un certificat en attestant.

IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

QUELLES SONT LES DETTES DÉDUCTIBLES

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier, à condition de pouvoir les justifier.

  • Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

  • A l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ;

  • Au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

  • A l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;

  • Au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;

  • Au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de l’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

Attention, concernant la résidence principale, il est toutefois admis que les dettes admises en déduction afférentes à cette dernière, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

Exemple

Résidence principale du redevable : Valeur vénale de 1 M€ ;

  • CRD sur emprunt : 650 000 € ;
  • Taxe foncière : 3 000 € ;
  • Valeur RP après abattement 30% : 700 000 €.

Le montant des dettes de 653 000 € est intégralement déductible car inférieur à la valeur imposable de la RP (700 000 €).

Particularités

1. Les prêts in fine

Il résulte de La loi prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement de l’intégralité du capital au terme du contrat contracté pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

De telles dettes sont ainsi déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Par simplification, il est admis pour ce calcul que les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

2. Les prêts familiaux et prêts contractés auprès d’une société contrôlée

Le principe : ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, ou par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal,  auprès d’une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent.

Les exceptions : les clauses anti-abus mentionnées ci-dessus ne s’appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Les cas de non-déductibilité des dettes ne trouvent pas non plus à s’appliquer si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Plafonnement de la dette

Lorsque la valeur brute des biens et droits immobiliers (avant déduction des dettes) excède 5M€ et que le montant des dettes déductibles excède 60% de cette valeur brute, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Exemple

  • Valeur brute du patrimoine immobilier taxable 10 M€

  • Passif déductible lié à ce patrimoine imposable : 7 M€

La limite, soit 10 M€ x 60% = 6 M€ est dépassée.

L’excédent de 1 M€ (7 M€ – 6 M€) n’est déductible que pour 50% de son montant, soit 500 k€.

Le montant du passif déductible est donc ramené à 7 M€ – 500 k€ = 6,5 M€ et le patrimoine net soumis à l’IFI sera de 10 M€ – 6,5 M€ = 3,5 M€.

IFI Herez

COMMENT CALCULE T ON L’IFI ?

  • Synthèse :Comment calcule-t-on l'IFI

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 €, il est appliqué le barème suivant :

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

 

  • Le mécanisme de la décote
    Il est prévu un mécanisme de décote pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI. Ainsi, pour les redevables dont le patrimoine immobilier a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le barème progressif est réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.Le mécanisme de la décote

EXEMPLE

Patrimoine net taxable au 1er janvier : 1 350 000 €

Impôt brut :

800 000 € x 0,00% = 0 €
500 000 € x 0,50% = 2 500 €
50 000 € x 0,70% = 350 €
1 350 000 € 2 850 €

Décote :

17 500 € – (1,25% x 1 350 000 €) = -625 €

Net à payer : 2 850 € – 625 € = 2 225 €

  • La réduction d’IFI

En cas de dons au profit de certain organismes (d’intérêt général, d’utilité publique), vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

  • Sont éligibles au dispositif de la réduction d’IFI les dons réalisés au profit :

    • Des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif

    • Des fondations reconnues d’utilité publique répondant aux conditions fixées au a du I de l’article 200 du Code général des impôts

    • Des entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion mentionnées aux articles L.322-4-16-1 et L.322-4-16-2 du Code du travail

    • Des associations intermédiaires mentionnées à l’article L.322-4-16-3 du même code 

    • Des groupements d’employeurs régis par les articles L 1253-1 et suivants du code du travail, qui bénéficient du label GEIQ et qui organisent des parcours d’insertion et de qualification dans les conditions mentionnées à l’article L 6325-17 du même code
      de l’agence nationale de la recherche 

    • Des fondations universitaires et des fondations partenariales – aux organismes étrangers agréés situés dans un Etat de l’Union Européenne ou partie à l’Espace économique européen (sous certaines conditions).

  • Sont également éligibles les dons réalisés au bénéfice des associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et la reprise d’entreprise. Il s’agit de (liste limitative) :

  • Association pour le droit à l’initiative économique (ADIE) ; 

  • Réseau Entreprendre ;

  • Initiative France.

  • Le mécanisme de plafonnement IR-IFI

Le mécanisme de plafonnement de l’ISF est repris à l’identique pour l’IFI. Il consiste à limiter le montant total formé par l’IFI, l’impôt sur le revenu et les prélèvement s sociaux à 75% de l’ensemble des revenus du contribuable.

Attention, à la lecture d’une récente doctrine administrative, l’IFI de nombreux contribuables pourrait être déplafonné en 2019.

En effet, pour le calcul du plafonnement serait retenu pour 2018 le total des impôts, dus en France ou à l’étranger, pour son montant net du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) en faisant abstraction du prélèvement à la source payé en 2019, celui-ci concernant les revenus de 2019 et non de 2018.

Ainsi aucun impôt sur le revenu (IR et PS) ne serait pris en compte dans le calcul du plafonnement.

Reste à savoir si une ‘correction’ des règles sera faite d’ici mai prochain, compte tenu de la particularité de cette année blanche.

Mise à jour le 15 novembre 2018

1ère acquisition immoblière

Stratégie patrimoniale : que choisir dans le cadre de la 1er acquisition entre la résidence principale et l'investissement locatif.

Quelle stratégie immobilière pour une 1ère acquisition ?

Quelle stratégie immobilière adoptée entre l’investissement locatif et l’achat de la résidence principale ?

Avec des taux de crédit historiquement bas ainsi que de nombreuses opportunités immobilières issues du Grand Paris Express que doit on privilégier pour son premier investissement immobilier ?

Constituer son patrimoine via l’acquisition de sa résidence principale ? Ou, mettre en place une stratégie immobilière via l’investissement locatif ?

Vous êtes à la recherche de conseil pour bien définir votre stratégie immobilière ? N’hésitez pas à demander à être rappelé par l’un de nos conseillers patrimoniaux en vous rendant sur la page contact du blog ou en cliquant sur l’enveloppe en bas de page à droite.

Mise à jour le 19 octobre 2018

Crédits Photos de Pierre Châtel Innocenti & Victor Garcia /Unsplash

Gestion de Fortune

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Gestion de fortune & family office
Gestion de Fortune & Family Office - Photo-by-Joakim-Nådell/ Unsplash

Qu’est ce que la gestion de fortune ?

Experts en Gestion de Patrimoine depuis plus de 20 ans

Herez accompagne les chefs de famille et les chefs d’entreprises dans leurs réflexions stratégiques sur la gestion de leurs patrimoines. Aussi, nous étudions ensemble la mise en place des solutions adaptées à leurs objectifs : construction, développement, protection ou encore transmission de leur patrimoine.

Gestion de fortune

Nos conseils allient intégrité, fidélité et éthique.  Notre gestion est sur-mesure et reste adaptée à vos besoins grâce à un dialogue permanent.

Cette volonté de proximité nous a valu d’être classé “incontournable” dans la catégorie des “meilleurs indépendants” du patrimoine et de la gestion de fortune par le Guide & Annuaire Décideurs en 2018 pour la troisième année consécutive.

Découvrez le classement des meilleurs cabinets en gestion de patrimoine indépendants.

Investir en location meublée

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Location meublée Paris
Comment bien investir dans la location meublée ? - Photo Tom Barrett / Unsplash

La location meublée est elle vraiment intéressante ?

Depuis plusieurs années, la location meublée séduit un nombre croissant de propriétaires. En effet, ces derniers sont désireux de bénéficier d’une fiscalité attrayante afin d’obtenir un meilleur rendement.

Si les avantages sont réels, il n’en demeure pas moins que ce type de location présente aussi quelques inconvénients. Et, notamment au travers de l’incertitude planant sur la fiscalité clémente dont bénéficie ce type de location.

Il s’agit donc, ici, de démêler le vrai du faux afin de déterminer si la location meublée vaut vraiment le coup.

Il n’y a aucune contrainte à louer en meublé ?

 

Faux – La location meublée se traduit par la mise à disposition pour le locataire « d’un logement décent et, équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour permettre à ce dernier d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ».

Ainsi, la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit des dispositions contraignantes comme les éléments de mobilier obligatoires. Mais aussi, le contrat-type, le dispositif de révision des loyers, la limitation du dépôt de garantie (2 mois) …

Et, sans oublier les contraintes purement administratives découlant de la législation et des autorisations administratives le cas échéant. Par exemple :  vérification du règlement de copropriété afin de savoir si celui-ci permet la location saisonnière. En effet, dans ce dernier cas, certaines communes exigent une déclaration préalable, etc.

La demande locative est plus importante ?

 

Vrai & Faux – Tout dépend du type de bien. En effet, les grandes surfaces (3-4 pièces et +) ont du mal à trouver preneur et ce, quel que soit l’emplacement. Exception faite peut être de biens loués en location saisonnière correspondant à une demande touristique (montagne, bord de mer, proximité de grands parcs d’attraction …). Exception faite également de quelques quartiers parisiens.

Dans les grandes villes universitaires, la location de studios ou de 2 pièces meublés est très prisée.

Les loyers sont plus importants

 

Vrai – De manière générale les loyers en meublé sont plus élevés que ceux issus d’une location nue (différentiel de +/- 10% à 40% selon le type de bail et la localisation du bien).

En revanche les charges sont généralement un peu plus élevées en location meublée.

Meilleur cabinet gestion de patrimoine Paris

La fiscalité concernant la location meublée est plus avantageuse que celle applicable à la location nue.

 

Vrai – Les revenus générés dans le cadre d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que ceux issus d’une location en nu, relève du régime des revenus fonciers. Si dans les deux cas le revenu est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, l’assiette quant à elle est différente compte tenu de déductions et abattements différents.

A titre d’exemple si les revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 70 000 € sur l’année, le régime du Micro-BIC s’applique de plein droit et un abattement forfaitaire (représentatif des charges) de 50% et déduit des loyers perçus et ce, quelles que soient les charges réelles, conduisant de fait à un revenu imposable de 50% des loyers.

Comparativement, les revenus fonciers (location nue) relèvent du régime Micro-Foncier s’ils sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, et bénéficient d’un abattement de 30%, conduisant de fait à une imposition de 70% des loyers générés.

Cet avantage en faveur du meublé se retrouve aussi en cas de soumission au régime réel, régime qui s’applique de plein droit si les revenus locatifs dépassent les plafonds repris supra, ou, sur option si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du régime Micro.

Si les charges réelles concernant les intérêts d’emprunt, travaux, assurances… sont déductibles de manière identique dans les deux cas, en régime BIC, on peut amortir le bien ce qui conduit à déduire des recettes une charge (qui ne sera pas décaissée en trésorerie) matérialisant la dépréciation comptable (« usure ») du bien loué.

exemple de fiscalité comparée en régime micro foncier pour la location meublée

Blog Investir : Exemple de fiscalité comparée en régime micro foncier pour la location meublée

 

Blog Investir : Exemple fiscalité comparée en régime réel

Blog Investir : Exemple fiscalité comparée en régime réel

L’avis HEREZ

 

Si ce type de location présente des avantages indéniables. Et, bien sûr, il convient de garder à l’esprit que ce choix doit être motivé par l’intérêt économique du projet (type de bien et emplacement en adéquation avec la réalité du marché et de la demande locative existante). Aussi, il s’inscrit dans le cadre d’une stratégie immobilière, et non pas en fonction d’une fiscalité actuellement attrayante et avantageuse mais dont le maintien est incertain compte tenu de la volonté politique « d’aligner » à terme le régime des revenus fonciers avec celui de la location meublée. Attention aux nombreuses erreurs à ne pas commettre comme l’acquisition d’un bien meublé via une SCI transparente, etc .

Revenus fonciers & indemnités d’éviction

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COMMENT BIEN FAIRE SA DÉCLARATION DE REVENUS FONCIERS ?

Puis – je déduire une indemnité d’éviction de mes revenus fonciers ?

Si le bailleur a dû verser à son locataire une indemnité d’éviction ou s’il a supporté des frais pour le reloger, ces dépenses sont déductibles de ses loyers, sous certaines conditions.

  • L’indemnité d’éviction (BOI-RFPI-BASE-20-20, § 1 et 10)

L’ indemnité d’éviction versée par le propriétaire constitue une charge déductible des revenus fonciers bruts (ainsi que les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquitter ; CE du 3.7.09, n° 293154) sous une condition. A savoir, si elle est considérée à une dépense engagée en vue de percevoir ou de conserver des revenus fonciers.

Et conformément à la jurisprudence du Conseil d’État, tel est le cas lorsque l’indemnité est versée au locataire sortant afin de récupérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions après travaux, ou lorsque cette indemnité versée permet l’installation d’un nouveau locataire qui paiera un loyer supérieur au loyer précédent.

En revanche, l’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital.

Tel est le cas quand le propriétaire reprend les locaux :

  • soit pour son usage personnel.
  • Ou pour les revendre libres.
  • Mais aussi pour les démolir, même si un nouvel immeuble locatif est construit en lieu et place de l’ancien par la suite.

 

  • Les frais de relogement (BOI-RFPI-BASE-20-20, § 20 et 30)

Les frais supportés pour reloger des locataires pendant la durée des travaux réalisés dans leur logement suivent le même régime que les indemnités d’éviction.

Ils sont donc déductibles lorsqu’ils sont nécessaires pour continuer à louer le bien (Rép. min. n° 43716, JOAN du 19.8.91) et que leur montant n’est pas disproportionné.

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Article achevé de rédigé le 6 septembre 2018

FeaturedBilan Patrimonial

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Définition de son bilan patrimonial

Le bilan patrimonial est une étude personnalisée de votre patrimoine. Cette étape incontournable permet de faire le point sur votre situation financière, immobilière, fiscale, juridique et sociale. Découvrez la présentation et la définition de l’audit patrimonial par Patrick GANANSIA, Fondateur & Gérant de Herez :

Bilan patrimonial appliqué à l’immobilier

Tout d’abord, il convient de distinguer l’immobilier de jouissance de l’immobilier rapport ou de refuge.

  • L’immobilier de jouissance, également appelé immobilier d’usage, désigne une résidence principale et/ou secondaire.
  • L’immobilier de rapport dit de rendement  correspond à l’immobilier locatif.
  • Enfin, l’immobilier de refuge correspond au foncier détenu en direct via un groupement foncier. Par exemple, les terres agricoles, viticoles ou les terrains à bâtir.

Analyser l’immobilier d’usage revient donc à s’intéresser au cadre de vie du client. Ici, la notion de rendement est inexistante. Et, la plus-value potentielle n’est pas la motivation essentielle. Sauf si, une cession à court terme est envisagée.

Il conviendra donc principalement de s’attacher au « coût » fiscal de cet actif (taxe foncière, taxe d’habitation, IFI). Mais aussi,  des prérogatives juridiques y étant attachées (droit au logement pour le conjoint survivant, gestion conjointe…).

Audit patrimonial & stratégie immobilière
Audit patrimonial pour un immobilier de rendement

Audit du potentiel de votre patrimoine immobilier existant ou en constitution

Une bonne opération immobilière se fait toujours au moment de l’acquisition. Ensuite, nous avons tous une tendance naturelle à nous laisser porter, à rembourser notre crédit d’investissement et à encaisser ses loyers. Après plusieurs années, il peut être préjudiciable de ne rien faire. Envisager la cession à un tiers ou à une SCI faite avec ses enfants, refinancer le bien, changer son régime fiscal, utiliser le bien pour en acheter un autre… de nombreuses options sont possibles pour améliorer son rendement et sa fiscalité.

L’immobilier « papier » a également de nombreuses vertus mais lui aussi nécessite de s’interroger sur la conservation ou non des parts. Cela implique une analyse approfondie : SCI, SCPI, ou OPCI ; Et, pour chacun il existe de très nombreuses options de nature (habitation, bureaux, commerces) ou encore géographiques avec des fiscalités différentes et des biens immobiliers qui les composent très différents.

L’objectif est donc de déterminer la rentabilité réelle des biens aujourd’hui mais aussi au terme de l’objectif que l’on s’est fixé (souvent la date de fin de prêt). Cette analyse tiendra alors compte des différents paramètres récurrents venant détériorer la rentabilité brute affichée. On s’intéressera ici aux charges d’emprunt, à la fiscalité sur le revenu, aux prélèvements sociaux, à la taxe foncière ou encore à la fiscalité sur la plus-value potentielle en cas de revente.

L’investisseur a le plus souvent une vision faussée de la rentabilité de son patrimoine immobilier. Elle est généralement axée sur le revenu brut rapporté à la valeur du bien.

De manière générale, la rentabilité réelle d’un patrimoine locatif d’habitation n’excède guère 3% dans le meilleur des cas. L’immobilier n’apporte aucune valeur à son patrimoine si son rendement réel est si faible.

Il convient donc d’optimiser l’ensemble de l’opération, sur tous les plans : civils, fiscaux, locatifs, endettement,… etc pour trouver ensemble le meilleur montage.

BILAN PATRIMOINE IMMOBILIER
Exemple audit patrimonial immobilier - Diagnostic patrimonial par Herez Gestion

Diagnostic patrimonial & stratégie immobilière

Cette analyse est d’autant plus nécessaire lorsque les actifs immobiliers bénéficient d’un dispositif fiscal. En effet, lors d’opérations immobilières de défiscalisation l’enjeu est de quantifier le gain global. Il est calculé à partir de l’économie d’impôt sur le revenu initial. Économie à laquelle il convient d’ajouter ou soustraire la plus ou moins value potentielle réalisée lors de la revente du bien.

En résumé, la question  à se poser est de savoir si le bien génère un rendement correct et une valorisation incontestable du bien à terme.

Rendement + valorisation = rentabilité de l’actif

Dans la négative, il faudra envisager un arbitrage en faveur d’autres classes d’actifs. Ou, vers des placements immobiliers plus performants tels que l’immobilier de bureau, location meublée, club deal immobilier par exemple.

Mise à jour le 22 septembre 2018

Crédits Photos de Luis Eusebios/Unsplash