Zoom sur l’OPCI

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Investir en OPCI en complément de la SCPI

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un placement de plus en plus connu du grand public. Il permet d’investir sur des actifs immobiliers d’une manière souple et accessible.

En comparaison avec sa grande sœur la SCPI, l’OPCI présente comme principal avantage un taux de liquidité supérieur mais aussi des frais d’acquisition souvent inférieurs (2% à 7%).

Ce véhicule d’investissement se compose en règle générale

  • De 60% d’actifs immobiliers,
  • De 10% de liquidités
  • De 10 à 30% de valeurs mobilières (Actions, Obligation, OPCVM etc…)

 

Deux grandes catégories d’OPCI existent : les Fonds de Placement Immobilier (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Les premiers se verront appliqués la fiscalité des revenus fonciers tandis que les seconds seront soumises à la Flat Tax (30%).

L’OPCI a un horizon de placement minimum de 6 ans. Cette durée permet d’amortir les frais d’acquisition liés au marché immobilier. Le rendement recherché sera d’environ 5%  par année.

Ces fonds s’adressent à des épargnant qui souhaitent diversifier leurs placements par exemple face à la baisse de rendement des fonds euros en assurance-vie ou ayant pour projet de se constituer un patrimoine immobilier tout en conservant une certaine disponibilité.

 

Le conseil d’Herez

Afin de diversifier ses placements, nous recommandons aux investisseurs avertis de ne pas dépasser 10% de leur patrimoine global sur ce type d’actif et dans la plupart des situations d’y souscrire avec un contrat d’assurance vie

Article achevé de rédiger le 6 juin  2019

Crédit photo :  Scott Webb / Unsplash

Diminuer la fiscalité de ses revenus fonciers

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Les contribuables tirant leurs revenus de la location d’immeubles loués vides, en direct ou au travers d’une SCI non passible de l’impôt sur les sociétés, relèvent de la catégorie des revenus fonciers. La base d’imposition de ces revenus est déterminée par différence entre les recettes et les dépenses figurant sur la déclaration 2044 (ou 2044 SPE) et, le résultat obtenu, est à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042.

Fiscalité des revenus fonciers

D’un point de vue fiscal ces revenus fonciers sont taxés d’une part à l’impôt sur le revenu à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable (0, 14%, 30%, 41% ou 45%), et d’autre part aux prélèvements sociaux de 17,20% (une CSG déductible à hauteur de 6,80% diminuera le revenu global de N+1).

De fait, selon le taux d’imposition du contribuable la taxation peut s’avérer sensiblement confiscatoire compte tenu d’un taux pouvant aller jusqu’à 59,14% en tenant compte de la CSG déductible.

Ainsi, nous comprenons mieux que diminuer la fiscalité des revenus fonciers soit un impératif pour les contribuables fortement fiscalisés.

Quelles sont alors les stratégies envisageables ? Focus sur deux solutions permettant de diminuer la fiscalité des revenus fonciers.

1. Effectuer des travaux de rénovation pour minorer les revenus fonciers (création d’un déficit foncier)

Vous possédez un immeuble préexistant nécessitant une rénovation très importante ou vous envisagez d’acquérir un bien avec des travaux de rénovation lourde, en vue d’une location non meublée.

Ce montant de travaux de rénovation sera comptabilisé comme une charge déductible de vos revenus fonciers, et si le montant de ces travaux est supérieur à tous vos revenus fonciers existants, il sera alors constaté un déficit foncier pouvant être imputé (hors intérêts d’emprunt le cas échéant) sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ; le solde étant alors reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Le solde du déficit de 129 300 € compensera les revenus fonciers futurs.

Le conseil d’Herez
Compte tenu du montant important des travaux concourant au déficit, il pourrait être judicieux, si cela est possible, de répartir la dépense sur 2 années civiles afin de bénéficier du doublement de la déduction de 10 700 € sur le revenu global.

Il conviendra de garder à l’esprit que les travaux déduits des revenus fonciers ne pourront être pris en compte ultérieurement pour la détermination du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière encas de vente du bien.

A noter :  les travaux 2019 réalisés d’urgence, ou décidés d’office par le syndic de copropriété, ou effectués sur un immeuble acquis en 2019, seront déductibles intégralement des revenus 2019.

2. Effectuer une acquisition en démembrement de propriété (création d’une charge)

Un prix attractif

L’achat de la seule nue-propriété d’un immeuble grevé d’un usufruit à durée fixe permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d’achat (de l’ordre de 30 % à 50%) par rapport au même bien acquis en pleine propriété. La contrepartie étant l’absence de perception de revenus pendant la durée de l’usufruit (de 15 à 20 ans généralement). Pendant toute la période du  démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu, du fait de l’absence de loyers encaissés du bien donné en location par le nu-propriétaire.

« Défiscaliser » ses autres revenus fonciers

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt, constituant une charge, sont déductibles des autres revenus fonciers sous réserve que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

Le conseil d’Herez : Au cas par cas, il faudra étudier l’intérêt de recourir à un emprunt in fine, générant un montant d’intérêts déductibles stables pendant toute la durée de l’emprunt ; notamment en cas d’acquisition de SCPI en démembrement.

Impact IFI

Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte de l’actif démembré pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI. En revanche, rappelons que les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (CGI., article 885 G quater).

Fin du démembrement

A l’arrivée au terme de la durée pour laquelle l’usufruit a été constitué, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire sans aucune fiscalité.

3.  Transformer un logement nu en logement meublé

Contrairement aux revenus tirés de la location nue (vide) qui constituent des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime fiscal nettement plus avantageux

Si les revenus locatifs sont inférieurs à  70 000 € par an, le régime du micro BIC s’applique (sauf option au régime réel) et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%, alors que cet abattement est réduit à 30% sur les revenus de location vide en régime micro foncier.

Pour le cas où la déclaration au régime réel ait été privilégiée, les revenus tirés de la location meublée ne seront pas imposables, ou faiblement, pendant une période d’environ 10 ans du fait de l’amortissement du bien et de toutes les charges déductibles en totalité.

Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette d’un bien en location meublée est supérieure à celle générée par la location nue.

Exemple :

  • Immeuble d’une valeur de 800 000 € (dont valeur terrain 240 000 €)
  • Hypothèse loyer annuel : 32 000 €
  • Dépenses déductibles : 5 000 €
  • Hypothèse Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 41%

Le conseil d’Herez 

Attention toutefois de vérifier qu’aucun déficit foncier imputable au cours des trois dernières années n’a été réalisé car dans le cas contraire l’économie d’impôt procurée à ce titre devra être remboursée. Par ailleurs, il faudra s’assurer au préalable que le bien concerné réponde à une demande, tant en termes de surface que de localisation.

 

Patrick MÜLLINGHAUSEN, Responsable Ingénierie Patrimoniale

Article achevé de rédiger le 17 juin 2018

 

Crédit photo : Graeme Nicholl on Unsplash

Loi de finances 2019

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ISF fait place à l'IFI

Le Parlement a définitivement adopté le 20 décembre dernier le projet de loi de finances 2019. Certaines dispositions sont déjà applicables. Panorama des mesures ayant une incidence sur votre patrimoine immobilier.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation en résidences services « Censi-Bouvard » (réduction d’impôt en faveur des personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de sa location meublée dans des résidences accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, ainsi que dans des résidences pour étudiants avec services) qui devait s’appliquer aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2018, est ainsi prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Élargissement du Pinel avec le dispositif Denormandie

Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2019, le « dispositif Denormandie » a étendu les dispositions de la loi Pinel à l’investissement locatif dans des logements à rénover dans les villes faisant l’objet d’une convention d’opération de revitalisation du territoire.

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal et donc de cette réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% du coût total de l’opération (2% les neuf premières années, puis 1% les trois années suivantes), le logement doit avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du total de l’opération, montant de l’opération plafonné à 300.000 euros.

Extension du Pinel aux contribuables qui deviennent non-résidents

Concernant les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les contribuables qui ont effectué une acquisition sous le dispositif Pinel alors qu’ils étaient fiscalement domiciliés en France, pourront conserver, au regard de leurs revenus de source française, le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années restant à courir après leur départ hors de France. Les associés de sociétés civiles peuvent également bénéficier de cette nouvelle modalité.

Article achevé de rédiger le 24 janvier 21019

Crédit photo : Étienne Beauregard-Riverin / Unsplash

IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière

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IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière
IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

Impôt sur la Fortune Immobilière

PROPOS LIMINAIRE

Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui avait été mis en place depuis 1982 est supprimé.

L’ISF portait sur la totalité du patrimoine privé (immobilier, valeurs mobilières, placements financiers, liquidités et biens meubles) ; les biens qualifiés de professionnels étant exonérés.

La loi de finances 2018 a donc supprimé cet impôt pour le remplacer par l’IFI, toujours avec un seuil d’imposition de 1 300 000 €, un barème inchangé et un dispositif de plafonnement identique à celui applicable à l’ISF.

De la même manière les règles de territorialité et de foyer fiscal restent inchangées :

  • Sont soumises à l’IFI, lorsque la valeur nette de leurs actifs imposables est supérieure au seuil d’imposition prévu à l’article 964 du CGI, soit 1,3 M € :

    • Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France ou hors de France ;

    • Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers, détenus directement et indirectement, situés en France.

L’imposition a lieu par foyer fiscal, c’est-à-dire qu’il appartient au contribuable d’additionner l’ensemble des actifs immobiliers taxables de chacun des membres de son foyer fiscal dont la composition s’apprécie au 1er janvier de chaque année.

Attention, le foyer fiscal au sens de l’IFI n’est pas le même que celui qui est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Les enfants majeurs ne font pas partie du foyer fiscal au titre de l’IFI, même s’ils sont rattachés à la déclaration du contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
  • Les biens des concubins notoires rentrent dans le calcul de l’assiette, l’IFI considérant le concubinage comme un foyer fiscal.

QUELS SONT LES BIENS DÉCLARABLES ?

L’assiette de l’IFI est composée (sous déduction des dettes immobilières :

  • De l’ensemble des biens immobiliers appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal :

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ;

  • Les bâtiments classés monument historique ;

  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier ;

  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;

  • Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Attention, concernant les biens acquis en crédit-bail immobilier, bien que le contractant ne devienne propriétaire qu’à la date de levée d’option, les droits afférents à ces contrats sont néanmoins imposables à l’IFI (sous déduction du montant des loyers et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail, dans le patrimoine du preneur).

  • Des droits réels immobiliers (droits démembrés, droit d’usage et d’habitation, droit d’emphytéose, droit de preneur à bail à construction).

Attention, concernant les droits démembrés, le principe est que les actifs grevés d’usufruit sont compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

  • De la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

    • Société civile immobilière ;

    • SCPI ;

    • OPCI (SPPICAV ou FPI) ;

    • SIIC (exception faite si le seuil de détention est en-deçà de 5% du capital et des droits de vote apprécié au niveau du foyer fiscal au sens de l’IFI) ;

    • Toutes les parts ou actions de société individuelles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, pour une quote-part de leur valeur, prenant en compte les actifs immobiliers non affectés à l’exploitation ;

    • Biens ou droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust (imposables chez le constituant).

Attention, sont exclues de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote.

  • De la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

ISF fait place à l'IFI

QUELS SONT LES BIENS EXONÉRÉS ?

  • Sont totalement exonérés :

    • Les biens affectés directement à l’activité du redevable : actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (sous couvert d’une SCI par exemple ; attention à la quote-part « professionnelle ») par le redevable lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumise à l’IR ;

    • Les biens et droits immobiliers des loueurs en meublé professionnel (LMP) ;

    • Les biens affectés à l’exploitation d’une société soumise à l’IS (conditions cumulatives) :

  • Si l’activité de la société est industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ;

  • Si le redevable exerce à titre principal dans la société concernée, une fonction de direction (gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire) donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50% de ses revenus professionnels ;

  • Si le redevable, seul ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire) détient une participation minimale d’au moins 25% des droits de vote ou à défaut, si la valeur brute de sa participation est supérieure à 50% de ses revenus professionnels.

  • Sont partiellement exonérés :

    • La résidence principale : abattement de 30% ;

    • Les biens ruraux donnés à bail à long terme et part de CIFA : exonération à hauteur de 75% si leur valeur n’excède pas 101 987 € et de 50% au-delà de cette limite (idem pour les parts de groupement fonciers ruraux) ;

    • Les bois et forêts, parts de groupement forestier : exonération à hauteur de 75% si engagement d’appliquer une garantie de gestion durable et obtention d’un certificat en attestant.

IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

QUELLES SONT LES DETTES DÉDUCTIBLES

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier, à condition de pouvoir les justifier.

  • Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

  • A l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ;

  • Au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

  • A l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;

  • Au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;

  • Au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de l’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

Attention, concernant la résidence principale, il est toutefois admis que les dettes admises en déduction afférentes à cette dernière, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

Exemple

Résidence principale du redevable : Valeur vénale de 1 M€ ;

  • CRD sur emprunt : 650 000 € ;
  • Taxe foncière : 3 000 € ;
  • Valeur RP après abattement 30% : 700 000 €.

Le montant des dettes de 653 000 € est intégralement déductible car inférieur à la valeur imposable de la RP (700 000 €).

Particularités

1. Les prêts in fine

Il résulte de La loi prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement de l’intégralité du capital au terme du contrat contracté pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

De telles dettes sont ainsi déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Par simplification, il est admis pour ce calcul que les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

2. Les prêts familiaux et prêts contractés auprès d’une société contrôlée

Le principe : ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, ou par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal,  auprès d’une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent.

Les exceptions : les clauses anti-abus mentionnées ci-dessus ne s’appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Les cas de non-déductibilité des dettes ne trouvent pas non plus à s’appliquer si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Plafonnement de la dette

Lorsque la valeur brute des biens et droits immobiliers (avant déduction des dettes) excède 5M€ et que le montant des dettes déductibles excède 60% de cette valeur brute, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Exemple

  • Valeur brute du patrimoine immobilier taxable 10 M€

  • Passif déductible lié à ce patrimoine imposable : 7 M€

La limite, soit 10 M€ x 60% = 6 M€ est dépassée.

L’excédent de 1 M€ (7 M€ – 6 M€) n’est déductible que pour 50% de son montant, soit 500 k€.

Le montant du passif déductible est donc ramené à 7 M€ – 500 k€ = 6,5 M€ et le patrimoine net soumis à l’IFI sera de 10 M€ – 6,5 M€ = 3,5 M€.

IFI Herez

COMMENT CALCULE T ON L’IFI ?

  • Synthèse :Comment calcule-t-on l'IFI

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 €, il est appliqué le barème suivant :

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

 

  • Le mécanisme de la décote
    Il est prévu un mécanisme de décote pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI. Ainsi, pour les redevables dont le patrimoine immobilier a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le barème progressif est réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.Le mécanisme de la décote

EXEMPLE

Patrimoine net taxable au 1er janvier : 1 350 000 €

Impôt brut :

800 000 € x 0,00% = 0 €
500 000 € x 0,50% = 2 500 €
50 000 € x 0,70% = 350 €
1 350 000 € 2 850 €

Décote :

17 500 € – (1,25% x 1 350 000 €) = -625 €

Net à payer : 2 850 € – 625 € = 2 225 €

  • La réduction d’IFI

En cas de dons au profit de certain organismes (d’intérêt général, d’utilité publique), vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

  • Sont éligibles au dispositif de la réduction d’IFI les dons réalisés au profit :

    • Des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif

    • Des fondations reconnues d’utilité publique répondant aux conditions fixées au a du I de l’article 200 du Code général des impôts

    • Des entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion mentionnées aux articles L.322-4-16-1 et L.322-4-16-2 du Code du travail

    • Des associations intermédiaires mentionnées à l’article L.322-4-16-3 du même code 

    • Des groupements d’employeurs régis par les articles L 1253-1 et suivants du code du travail, qui bénéficient du label GEIQ et qui organisent des parcours d’insertion et de qualification dans les conditions mentionnées à l’article L 6325-17 du même code
      de l’agence nationale de la recherche 

    • Des fondations universitaires et des fondations partenariales – aux organismes étrangers agréés situés dans un Etat de l’Union Européenne ou partie à l’Espace économique européen (sous certaines conditions).

  • Sont également éligibles les dons réalisés au bénéfice des associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et la reprise d’entreprise. Il s’agit de (liste limitative) :

  • Association pour le droit à l’initiative économique (ADIE) ; 

  • Réseau Entreprendre ;

  • Initiative France.

  • Le mécanisme de plafonnement IR-IFI

Le mécanisme de plafonnement de l’ISF est repris à l’identique pour l’IFI. Il consiste à limiter le montant total formé par l’IFI, l’impôt sur le revenu et les prélèvement s sociaux à 75% de l’ensemble des revenus du contribuable.

Attention, à la lecture d’une récente doctrine administrative, l’IFI de nombreux contribuables pourrait être déplafonné en 2019.

En effet, pour le calcul du plafonnement serait retenu pour 2018 le total des impôts, dus en France ou à l’étranger, pour son montant net du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) en faisant abstraction du prélèvement à la source payé en 2019, celui-ci concernant les revenus de 2019 et non de 2018.

Ainsi aucun impôt sur le revenu (IR et PS) ne serait pris en compte dans le calcul du plafonnement.

Reste à savoir si une ‘correction’ des règles sera faite d’ici mai prochain, compte tenu de la particularité de cette année blanche.

Mise à jour le 15 novembre 2018

Revenus fonciers & indemnités d’éviction

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COMMENT BIEN FAIRE SA DÉCLARATION DE REVENUS FONCIERS ?

Puis – je déduire une indemnité d’éviction de mes revenus fonciers ?

Si le bailleur a dû verser à son locataire une indemnité d’éviction ou s’il a supporté des frais pour le reloger, ces dépenses sont déductibles de ses loyers, sous certaines conditions.

  • L’indemnité d’éviction (BOI-RFPI-BASE-20-20, § 1 et 10)

L’ indemnité d’éviction versée par le propriétaire constitue une charge déductible des revenus fonciers bruts (ainsi que les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquitter ; CE du 3.7.09, n° 293154) sous une condition. A savoir, si elle est considérée à une dépense engagée en vue de percevoir ou de conserver des revenus fonciers.

Et conformément à la jurisprudence du Conseil d’État, tel est le cas lorsque l’indemnité est versée au locataire sortant afin de récupérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions après travaux, ou lorsque cette indemnité versée permet l’installation d’un nouveau locataire qui paiera un loyer supérieur au loyer précédent.

En revanche, l’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital.

Tel est le cas quand le propriétaire reprend les locaux :

  • soit pour son usage personnel.
  • Ou pour les revendre libres.
  • Mais aussi pour les démolir, même si un nouvel immeuble locatif est construit en lieu et place de l’ancien par la suite.

 

  • Les frais de relogement (BOI-RFPI-BASE-20-20, § 20 et 30)

Les frais supportés pour reloger des locataires pendant la durée des travaux réalisés dans leur logement suivent le même régime que les indemnités d’éviction.

Ils sont donc déductibles lorsqu’ils sont nécessaires pour continuer à louer le bien (Rép. min. n° 43716, JOAN du 19.8.91) et que leur montant n’est pas disproportionné.

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Article achevé de rédigé le 6 septembre 2018