De la location nue à la location meublée

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De la location nue à la location meublée, investissement immobilier, fiscalité

Opportunité ou désillusion ?

Depuis quelques années, la location meublée séduit un nombre croissant de propriétaires désireux de bénéficier du régime fiscal très favorable offert par le rattachement catégoriel des revenus issus de la location meublée à la famille des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si les avantages sont réels, et répondent à l’objectif recherché, il n’en demeure pas moins que ce type de location présente un certain nombre de règles plus ou moins complexes qu’il convient de bien appréhender.

Existe-t-il une différence entre les règles applicables en matière de revenus fonciers et celles applicables aux revenus issus de la location meublée ?

Oui – A l’inverse des règles applicables en matière de revenus fonciers à savoir la tenue d’une comptabilité de trésorerie prenant en compte les paiements effectués ou les encaissements (loyers), les revenus issus de la location meublée imposables en BIC, seront enregistrés en prenant en compte les créances acquises et les dépenses engagées (comptabilité d’engagement).

Par ailleurs, le régime comptable applicable sera fonction du montant hors taxes des recettes (chiffre d’affaire brut HT) de l’exercice :

Le loueur en meublé soumis au micro-BIC peut opter pour le régime réel simplifié et dans l’absolu pour le régime réel normal.

Les règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux procurent-elles des avantages spécifiques ?

Oui – Il est évident que l’atout majeur de la location meublée ne relevant pas du régime micro, est la possibilité de bénéficier d’un traitement fiscal favorable, caractérisé par :

C’est ainsi par exemple, qu’un immeuble parisien de 1 000 000 € qui génère 40 000 € de revenus locatifs permet de bénéficier d’une dotation annuelle aux amortissements ventilée comme suit :

Il convient par ailleurs de tenir compte de la déduction fiscale de l’ensemble des autres charges liées à l’exploitation (Taxe foncière, frais de comptabilité, l’amortissement relatif aux meubles et équipements mobiliers garnissant les locaux, les intérêts d’emprunt, etc…).

Il peut être constaté que dans la majorité des cas, les loueurs en meublé qui souscrivent un emprunt pour financer l’acquisition des logements affectés à l’activité locative bénéficient de revenus non fiscalisés (ou peu ou prou) pendant une longue période du fait de la déduction combinée des amortissements et des intérêts d’emprunt.

Précision faite ici que les amortissements sont de nature à créer une situation fiscale déficitaire. Il y a lieu, dans cette hypothèse, de procéder à la réintégration fiscale des dotations annuelles comptabilisées selon les règles édictées par l’article 39 C2 du CGI qui précise que les amortissements sont déductibles dans le cadre d’une limite égale à la différence entre le montant du loyer et les autres charges afférentes au bien loué.

Un exemple permet d’illustrer ce mécanisme :

De la location nue à la location meublée exemples chiffrés

Ces amortissements non déductibles sont-ils perdus ?

Non – Ces amortissements non déductibles (réintégrés) ne sont pas perdus mais sont différés (et stockés) jusqu’à ce que l’activité redevienne bénéficiaire ; ils seront alors « déstockés » jusqu’à l’apurement complet de cette réserve d’amortissements réintégrés.

Est-il nécessaire d’attendre un changement de locataire pour mettre en œuvre de changement d’affectation locative ?

Oui et Non – Compte tenu de l’existence de baux portant sur des locaux d’habitation nus, il probable que le propriétaire sera tenu d’attendre le départ des locataires pour affecter, progressivement, les biens détenus à l’exercice d’une activité de location meublée.

Il peut être observé que certaines personnes poursuivant cet objectif, tentent parfois de conclure un accord avec leurs locataires, afin de :

De la location nue à la location meublée

A notre sens, un tel mode opératoire n’est pas dénué de risques juridiques et fiscaux, et ne peut être envisagé qu’avec un certain nombre de réserves.

Est-il opportun se constituer une société à caractère familial ?

Oui, mais – Compte tenu de l’objectif patrimonial récurrent de transmission aux enfants à moindre frais compte tenu d’un barème des droits de mutation qui a généralement pour conséquence d’entraîner des coûts relativement élevés lorsque les contribuables détiennent un patrimoine immobilier significatif.

C’est la raison pour laquelle le recours à la création d’une société dédiée nous apparaît pertinent dans son principe.

Pour autant il faut prendre en compte les coûts fiscaux attachés aux schémas utilisés, à savoir la vente ou l’apport à société, lorsqu’il n’a pas été, préalablement à l’acquisition des immeubles, constitué pour l’activité de location meublée une société ad hoc.

Peut-on utiliser une SCI pour la location meublée ?

Non – Concernant le choix de la structure juridique à constituer, en l’occurrence, s’agissant de l’exercice d’une activité de location meublée, il nous semble opportun d’exclure, par principe, le recours à une société civile immobilière ; une telle structure apparaît en effet inadaptée à la détention de biens immobiliers loués meublés.

En effet, elle serait de fait assujetti à l’impôt sur les sociétés en raison des dispositions de l’article 206-2 du CGI qui assujettit à l’IS les sociétés civiles qui se livrent à des activités visées aux articles 34 et 35 du CGI (activités commerciales au sens fiscal).

Or il convient de rappeler que la location meublée relève, aux termes de l’article 34 du CGI de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle serait la structure idoine, alors ?

A notre sens, le schéma juridique idoine, consisterait, en l’occurrence, à procéder à la création d’une SARL de famille, société relevant, sur option exercée par les associés conformément aux dispositions de l’article 239 bis AA du CGI, du régime de la translucidité fiscale.

La SARL de famille serait-elle donc parfaite ?

Parfaite, Non – Dans les SARL de famille qui exercent une activité de location meublée, l’intérêt comptable et fiscal procuré par les amortissements déductibles est ici en quelque sorte contre-productif ; en effet l’absence de comptes courants d’associés ne permet que rarement de prélever la trésorerie générée par l’activité locative, du fait de la faiblesse du résultat comptable, voire de l’existence d’un résultat nul ou déficitaire.

Par ailleurs, l’exercice des fonctions de gérant de la société par l’un des parents est susceptible de déclencher le paiement des cotisations sociales auprès du RSI non pas du fait de l’activité en meublé exercée, mais au titre d’un statut de gérant majoritaire de SARL.

L’avis d’Herez

Si l’activité de location meublée offre un environnement fiscal beaucoup plus favorable que la location de locaux habitation nus, du fait de son rattachement catégoriel à la famille des bénéfices industriels et commerciaux, il n’en demeure pas moins que celle-ci ne doit être envisagée que lorsqu’il a pu être vérifié, auparavant, qu’il existe un marché locatif pour de tels biens.

Le recours à une société de détention patrimoniale à caractère familial constitue, malgré les limites énoncées précédemment, une solution plus que judicieuse pour faciliter la transmission aux enfants, sous réserve de privilégier la constitution d’une SARL de famille et d’écarter celle de la SCI.

Passer de la location nue à la location meublée, présente un réel intérêt mais doit, pour autant, être conduite avec un certain nombre de précautions de nature juridique et fiscale et nécessite un accompagnement que nous sommes en mesure d’apporter à nos clients.

Patrick MÜLLINGHAUSEN, Responsable Ingénierie Patrimoniale

Article achevé de rédiger le 2 novembre 2019

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Mise à jour le 19 octobre 2018

Crédits Photos de Pierre Châtel Innocenti & Victor Garcia /Unsplash

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