Zoom sur l’OPCI

Share Button
scott-webb-HV4q-p6i5I0-unsplash

Investir en OPCI en complément de la SCPI

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un placement de plus en plus connu du grand public. Il permet d’investir sur des actifs immobiliers d’une manière souple et accessible.

En comparaison avec sa grande sœur la SCPI, l’OPCI présente comme principal avantage un taux de liquidité supérieur mais aussi des frais d’acquisition souvent inférieurs (2% à 7%).

Ce véhicule d’investissement se compose en règle générale

  • De 60% d’actifs immobiliers,
  • De 10% de liquidités
  • De 10 à 30% de valeurs mobilières (Actions, Obligation, OPCVM etc…)

 

Deux grandes catégories d’OPCI existent : les Fonds de Placement Immobilier (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Les premiers se verront appliqués la fiscalité des revenus fonciers tandis que les seconds seront soumises à la Flat Tax (30%).

L’OPCI a un horizon de placement minimum de 6 ans. Cette durée permet d’amortir les frais d’acquisition liés au marché immobilier. Le rendement recherché sera d’environ 5%  par année.

Ces fonds s’adressent à des épargnant qui souhaitent diversifier leurs placements par exemple face à la baisse de rendement des fonds euros en assurance-vie ou ayant pour projet de se constituer un patrimoine immobilier tout en conservant une certaine disponibilité.

 

Le conseil d’Herez

Afin de diversifier ses placements, nous recommandons aux investisseurs avertis de ne pas dépasser 10% de leur patrimoine global sur ce type d’actif et dans la plupart des situations d’y souscrire avec un contrat d’assurance vie

Article achevé de rédiger le 6 juin  2019

Crédit photo :  Scott Webb / Unsplash

Diminuer la fiscalité de ses revenus fonciers

Share Button

Les contribuables tirant leurs revenus de la location d’immeubles loués vides, en direct ou au travers d’une SCI non passible de l’impôt sur les sociétés, relèvent de la catégorie des revenus fonciers. La base d’imposition de ces revenus est déterminée par différence entre les recettes et les dépenses figurant sur la déclaration 2044 (ou 2044 SPE) et, le résultat obtenu, est à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042.

Fiscalité des revenus fonciers

D’un point de vue fiscal ces revenus fonciers sont taxés d’une part à l’impôt sur le revenu à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable (0, 14%, 30%, 41% ou 45%), et d’autre part aux prélèvements sociaux de 17,20% (une CSG déductible à hauteur de 6,80% diminuera le revenu global de N+1).

De fait, selon le taux d’imposition du contribuable la taxation peut s’avérer sensiblement confiscatoire compte tenu d’un taux pouvant aller jusqu’à 59,14% en tenant compte de la CSG déductible.

Ainsi, nous comprenons mieux que diminuer la fiscalité des revenus fonciers soit un impératif pour les contribuables fortement fiscalisés.

Quelles sont alors les stratégies envisageables ? Focus sur deux solutions permettant de diminuer la fiscalité des revenus fonciers.

1. Effectuer des travaux de rénovation pour minorer les revenus fonciers (création d’un déficit foncier)

Vous possédez un immeuble préexistant nécessitant une rénovation très importante ou vous envisagez d’acquérir un bien avec des travaux de rénovation lourde, en vue d’une location non meublée.

Ce montant de travaux de rénovation sera comptabilisé comme une charge déductible de vos revenus fonciers, et si le montant de ces travaux est supérieur à tous vos revenus fonciers existants, il sera alors constaté un déficit foncier pouvant être imputé (hors intérêts d’emprunt le cas échéant) sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ; le solde étant alors reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Le solde du déficit de 129 300 € compensera les revenus fonciers futurs.

Le conseil d’Herez
Compte tenu du montant important des travaux concourant au déficit, il pourrait être judicieux, si cela est possible, de répartir la dépense sur 2 années civiles afin de bénéficier du doublement de la déduction de 10 700 € sur le revenu global.

Il conviendra de garder à l’esprit que les travaux déduits des revenus fonciers ne pourront être pris en compte ultérieurement pour la détermination du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière encas de vente du bien.

A noter :  les travaux 2019 réalisés d’urgence, ou décidés d’office par le syndic de copropriété, ou effectués sur un immeuble acquis en 2019, seront déductibles intégralement des revenus 2019.

2. Effectuer une acquisition en démembrement de propriété (création d’une charge)

Un prix attractif

L’achat de la seule nue-propriété d’un immeuble grevé d’un usufruit à durée fixe permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d’achat (de l’ordre de 30 % à 50%) par rapport au même bien acquis en pleine propriété. La contrepartie étant l’absence de perception de revenus pendant la durée de l’usufruit (de 15 à 20 ans généralement). Pendant toute la période du  démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu, du fait de l’absence de loyers encaissés du bien donné en location par le nu-propriétaire.

« Défiscaliser » ses autres revenus fonciers

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt, constituant une charge, sont déductibles des autres revenus fonciers sous réserve que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

Le conseil d’Herez : Au cas par cas, il faudra étudier l’intérêt de recourir à un emprunt in fine, générant un montant d’intérêts déductibles stables pendant toute la durée de l’emprunt ; notamment en cas d’acquisition de SCPI en démembrement.

Impact IFI

Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte de l’actif démembré pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI. En revanche, rappelons que les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (CGI., article 885 G quater).

Fin du démembrement

A l’arrivée au terme de la durée pour laquelle l’usufruit a été constitué, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire sans aucune fiscalité.

3.  Transformer un logement nu en logement meublé

Contrairement aux revenus tirés de la location nue (vide) qui constituent des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime fiscal nettement plus avantageux

Si les revenus locatifs sont inférieurs à  70 000 € par an, le régime du micro BIC s’applique (sauf option au régime réel) et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%, alors que cet abattement est réduit à 30% sur les revenus de location vide en régime micro foncier.

Pour le cas où la déclaration au régime réel ait été privilégiée, les revenus tirés de la location meublée ne seront pas imposables, ou faiblement, pendant une période d’environ 10 ans du fait de l’amortissement du bien et de toutes les charges déductibles en totalité.

Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette d’un bien en location meublée est supérieure à celle générée par la location nue.

Exemple :

  • Immeuble d’une valeur de 800 000 € (dont valeur terrain 240 000 €)
  • Hypothèse loyer annuel : 32 000 €
  • Dépenses déductibles : 5 000 €
  • Hypothèse Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 41%

Le conseil d’Herez 

Attention toutefois de vérifier qu’aucun déficit foncier imputable au cours des trois dernières années n’a été réalisé car dans le cas contraire l’économie d’impôt procurée à ce titre devra être remboursée. Par ailleurs, il faudra s’assurer au préalable que le bien concerné réponde à une demande, tant en termes de surface que de localisation.

 

Patrick MÜLLINGHAUSEN, Responsable Ingénierie Patrimoniale

Article achevé de rédiger le 17 juin 2018

 

Crédit photo : Graeme Nicholl on Unsplash

Loi de finances 2019

Share Button
ISF fait place à l'IFI

Le Parlement a définitivement adopté le 20 décembre dernier le projet de loi de finances 2019. Certaines dispositions sont déjà applicables. Panorama des mesures ayant une incidence sur votre patrimoine immobilier.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation en résidences services « Censi-Bouvard » (réduction d’impôt en faveur des personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de sa location meublée dans des résidences accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, ainsi que dans des résidences pour étudiants avec services) qui devait s’appliquer aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2018, est ainsi prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Élargissement du Pinel avec le dispositif Denormandie

Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2019, le « dispositif Denormandie » a étendu les dispositions de la loi Pinel à l’investissement locatif dans des logements à rénover dans les villes faisant l’objet d’une convention d’opération de revitalisation du territoire.

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal et donc de cette réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% du coût total de l’opération (2% les neuf premières années, puis 1% les trois années suivantes), le logement doit avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du total de l’opération, montant de l’opération plafonné à 300.000 euros.

Extension du Pinel aux contribuables qui deviennent non-résidents

Concernant les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les contribuables qui ont effectué une acquisition sous le dispositif Pinel alors qu’ils étaient fiscalement domiciliés en France, pourront conserver, au regard de leurs revenus de source française, le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années restant à courir après leur départ hors de France. Les associés de sociétés civiles peuvent également bénéficier de cette nouvelle modalité.

Article achevé de rédiger le 24 janvier 21019

Crédit photo : Étienne Beauregard-Riverin / Unsplash

FeaturedBilan Patrimonial

Share Button
Définition de son bilan patrimonial

Le bilan patrimonial est une étude personnalisée de votre patrimoine. Cette étape incontournable permet de faire le point sur votre situation financière, immobilière, fiscale, juridique et sociale. Découvrez la présentation et la définition de l’audit patrimonial par Patrick GANANSIA, Fondateur & Gérant de Herez :

Bilan patrimonial appliqué à l’immobilier

Tout d’abord, il convient de distinguer l’immobilier de jouissance de l’immobilier rapport ou de refuge.

  • L’immobilier de jouissance, également appelé immobilier d’usage, désigne une résidence principale et/ou secondaire.
  • L’immobilier de rapport dit de rendement  correspond à l’immobilier locatif.
  • Enfin, l’immobilier de refuge correspond au foncier détenu en direct via un groupement foncier. Par exemple, les terres agricoles, viticoles ou les terrains à bâtir.

Analyser l’immobilier d’usage revient donc à s’intéresser au cadre de vie du client. Ici, la notion de rendement est inexistante. Et, la plus-value potentielle n’est pas la motivation essentielle. Sauf si, une cession à court terme est envisagée.

Il conviendra donc principalement de s’attacher au « coût » fiscal de cet actif (taxe foncière, taxe d’habitation, IFI). Mais aussi,  des prérogatives juridiques y étant attachées (droit au logement pour le conjoint survivant, gestion conjointe…).

Audit patrimonial & stratégie immobilière
Audit patrimonial pour un immobilier de rendement

Audit du potentiel de votre patrimoine immobilier existant ou en constitution

Une bonne opération immobilière se fait toujours au moment de l’acquisition. Ensuite, nous avons tous une tendance naturelle à nous laisser porter, à rembourser notre crédit d’investissement et à encaisser ses loyers. Après plusieurs années, il peut être préjudiciable de ne rien faire. Envisager la cession à un tiers ou à une SCI faite avec ses enfants, refinancer le bien, changer son régime fiscal, utiliser le bien pour en acheter un autre… de nombreuses options sont possibles pour améliorer son rendement et sa fiscalité.

L’immobilier « papier » a également de nombreuses vertus mais lui aussi nécessite de s’interroger sur la conservation ou non des parts. Cela implique une analyse approfondie : SCI, SCPI, ou OPCI ; Et, pour chacun il existe de très nombreuses options de nature (habitation, bureaux, commerces) ou encore géographiques avec des fiscalités différentes et des biens immobiliers qui les composent très différents.

L’objectif est donc de déterminer la rentabilité réelle des biens aujourd’hui mais aussi au terme de l’objectif que l’on s’est fixé (souvent la date de fin de prêt). Cette analyse tiendra alors compte des différents paramètres récurrents venant détériorer la rentabilité brute affichée. On s’intéressera ici aux charges d’emprunt, à la fiscalité sur le revenu, aux prélèvements sociaux, à la taxe foncière ou encore à la fiscalité sur la plus-value potentielle en cas de revente.

L’investisseur a le plus souvent une vision faussée de la rentabilité de son patrimoine immobilier. Elle est généralement axée sur le revenu brut rapporté à la valeur du bien.

De manière générale, la rentabilité réelle d’un patrimoine locatif d’habitation n’excède guère 3% dans le meilleur des cas. L’immobilier n’apporte aucune valeur à son patrimoine si son rendement réel est si faible.

Il convient donc d’optimiser l’ensemble de l’opération, sur tous les plans : civils, fiscaux, locatifs, endettement,… etc pour trouver ensemble le meilleur montage.

BILAN PATRIMOINE IMMOBILIER
Exemple audit patrimonial immobilier - Diagnostic patrimonial par Herez Gestion

Diagnostic patrimonial & stratégie immobilière

Cette analyse est d’autant plus nécessaire lorsque les actifs immobiliers bénéficient d’un dispositif fiscal. En effet, lors d’opérations immobilières de défiscalisation l’enjeu est de quantifier le gain global. Il est calculé à partir de l’économie d’impôt sur le revenu initial. Économie à laquelle il convient d’ajouter ou soustraire la plus ou moins value potentielle réalisée lors de la revente du bien.

En résumé, la question  à se poser est de savoir si le bien génère un rendement correct et une valorisation incontestable du bien à terme.

Rendement + valorisation = rentabilité de l’actif

Dans la négative, il faudra envisager un arbitrage en faveur d’autres classes d’actifs. Ou, vers des placements immobiliers plus performants tels que l’immobilier de bureau, location meublée, club deal immobilier par exemple.

Mise à jour le 22 septembre 2018

Crédits Photos de Luis Eusebios/Unsplash

Grand Paris Express

Share Button
Grand-Paris et nouvelles opportunités d'investissement immobilier

Le projet du Grand-Paris Express va modifier Paris et l’Ile de France de manière stratégique. Ainsi de nouvelles lignes de métros et 72 nouvelles gares relieront les pôles du Grand-Paris, les 3 aéroports et les gares TGV. Les temps de trajets seront considérablement réduits grâce à des lignes en rocade et des métros roulant de 55 à 60 km/h. De nouveaux quartiers sortent de terre, soit autant d’opportunités immobilières. Alors comment sélectionner son investissement?

Quel investissement immobilier sur le Grand Paris ?

Présentation du futur métro pour le Grand Paris avec les différentes phases de transition