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Investir en location meublée

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Location meublée Paris
Comment bien investir dans la location meublée ? - Photo Tom Barrett / Unsplash

La location meublée est elle vraiment intéressante ?

Depuis plusieurs années, la location meublée séduit un nombre croissant de propriétaires. En effet, ces derniers sont désireux de bénéficier d’une fiscalité attrayante afin d’obtenir un meilleur rendement.

Si les avantages sont réels, il n’en demeure pas moins que ce type de location présente aussi quelques inconvénients. Et, notamment au travers de l’incertitude planant sur la fiscalité clémente dont bénéficie ce type de location.

Il s’agit donc, ici, de démêler le vrai du faux afin de déterminer si la location meublée vaut vraiment le coup.

Il n’y a aucune contrainte à louer en meublé ?

 

Faux – La location meublée se traduit par la mise à disposition pour le locataire « d’un logement décent et, équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour permettre à ce dernier d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ».

Ainsi, la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit des dispositions contraignantes comme les éléments de mobilier obligatoires. Mais aussi, le contrat-type, le dispositif de révision des loyers, la limitation du dépôt de garantie (2 mois) …

Et, sans oublier les contraintes purement administratives découlant de la législation et des autorisations administratives le cas échéant. Par exemple :  vérification du règlement de copropriété afin de savoir si celui-ci permet la location saisonnière. En effet, dans ce dernier cas, certaines communes exigent une déclaration préalable, etc.

La demande locative est plus importante ?

 

Vrai & Faux – Tout dépend du type de bien. En effet, les grandes surfaces (3-4 pièces et +) ont du mal à trouver preneur et ce, quel que soit l’emplacement. Exception faite peut être de biens loués en location saisonnière correspondant à une demande touristique (montagne, bord de mer, proximité de grands parcs d’attraction …). Exception faite également de quelques quartiers parisiens.

Dans les grandes villes universitaires, la location de studios ou de 2 pièces meublés est très prisée.

Les loyers sont plus importants

 

Vrai – De manière générale les loyers en meublé sont plus élevés que ceux issus d’une location nue (différentiel de +/- 10% à 40% selon le type de bail et la localisation du bien).

En revanche les charges sont généralement un peu plus élevées en location meublée.

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La fiscalité concernant la location meublée est plus avantageuse que celle applicable à la location nue.

 

Vrai – Les revenus générés dans le cadre d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que ceux issus d’une location en nu, relève du régime des revenus fonciers. Si dans les deux cas le revenu est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, l’assiette quant à elle est différente compte tenu de déductions et abattements différents.

A titre d’exemple si les revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 70 000 € sur l’année, le régime du Micro-BIC s’applique de plein droit et un abattement forfaitaire (représentatif des charges) de 50% et déduit des loyers perçus et ce, quelles que soient les charges réelles, conduisant de fait à un revenu imposable de 50% des loyers.

Comparativement, les revenus fonciers (location nue) relèvent du régime Micro-Foncier s’ils sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, et bénéficient d’un abattement de 30%, conduisant de fait à une imposition de 70% des loyers générés.

Cet avantage en faveur du meublé se retrouve aussi en cas de soumission au régime réel, régime qui s’applique de plein droit si les revenus locatifs dépassent les plafonds repris supra, ou, sur option si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du régime Micro.

Si les charges réelles concernant les intérêts d’emprunt, travaux, assurances… sont déductibles de manière identique dans les deux cas, en régime BIC, on peut amortir le bien ce qui conduit à déduire des recettes une charge (qui ne sera pas décaissée en trésorerie) matérialisant la dépréciation comptable (« usure ») du bien loué.

exemple de fiscalité comparée en régime micro foncier pour la location meublée

Blog Investir : Exemple de fiscalité comparée en régime micro foncier pour la location meublée

 

Blog Investir : Exemple fiscalité comparée en régime réel

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L’avis HEREZ

 

Si ce type de location présente des avantages indéniables. Et, bien sûr, il convient de garder à l’esprit que ce choix doit être motivé par l’intérêt économique du projet (type de bien et emplacement en adéquation avec la réalité du marché et de la demande locative existante). Aussi, il s’inscrit dans le cadre d’une stratégie immobilière, et non pas en fonction d’une fiscalité actuellement attrayante et avantageuse mais dont le maintien est incertain compte tenu de la volonté politique « d’aligner » à terme le régime des revenus fonciers avec celui de la location meublée. Attention aux nombreuses erreurs à ne pas commettre comme l’acquisition d’un bien meublé via une SCI transparente, etc .

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