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IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière

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IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière
IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

Impôt sur la Fortune Immobilière

PROPOS LIMINAIRE

Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui avait été mis en place depuis 1982 est supprimé.

L’ISF portait sur la totalité du patrimoine privé (immobilier, valeurs mobilières, placements financiers, liquidités et biens meubles) ; les biens qualifiés de professionnels étant exonérés.

La loi de finances 2018 a donc supprimé cet impôt pour le remplacer par l’IFI, toujours avec un seuil d’imposition de 1 300 000 €, un barème inchangé et un dispositif de plafonnement identique à celui applicable à l’ISF.

De la même manière les règles de territorialité et de foyer fiscal restent inchangées :

  • Sont soumises à l’IFI, lorsque la valeur nette de leurs actifs imposables est supérieure au seuil d’imposition prévu à l’article 964 du CGI, soit 1,3 M € :

    • Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France ou hors de France ;

    • Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens et droits immobiliers, détenus directement et indirectement, situés en France.

L’imposition a lieu par foyer fiscal, c’est-à-dire qu’il appartient au contribuable d’additionner l’ensemble des actifs immobiliers taxables de chacun des membres de son foyer fiscal dont la composition s’apprécie au 1er janvier de chaque année.

Attention, le foyer fiscal au sens de l’IFI n’est pas le même que celui qui est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Les enfants majeurs ne font pas partie du foyer fiscal au titre de l’IFI, même s’ils sont rattachés à la déclaration du contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
  • Les biens des concubins notoires rentrent dans le calcul de l’assiette, l’IFI considérant le concubinage comme un foyer fiscal.

QUELS SONT LES BIENS DÉCLARABLES ?

L’assiette de l’IFI est composée (sous déduction des dettes immobilières :

  • De l’ensemble des biens immobiliers appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal :

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ;

  • Les bâtiments classés monument historique ;

  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier ;

  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;

  • Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Attention, concernant les biens acquis en crédit-bail immobilier, bien que le contractant ne devienne propriétaire qu’à la date de levée d’option, les droits afférents à ces contrats sont néanmoins imposables à l’IFI (sous déduction du montant des loyers et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail, dans le patrimoine du preneur).

  • Des droits réels immobiliers (droits démembrés, droit d’usage et d’habitation, droit d’emphytéose, droit de preneur à bail à construction).

Attention, concernant les droits démembrés, le principe est que les actifs grevés d’usufruit sont compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

  • De la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

    • Société civile immobilière ;

    • SCPI ;

    • OPCI (SPPICAV ou FPI) ;

    • SIIC (exception faite si le seuil de détention est en-deçà de 5% du capital et des droits de vote apprécié au niveau du foyer fiscal au sens de l’IFI) ;

    • Toutes les parts ou actions de société individuelles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, pour une quote-part de leur valeur, prenant en compte les actifs immobiliers non affectés à l’exploitation ;

    • Biens ou droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust (imposables chez le constituant).

Attention, sont exclues de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote.

  • De la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

ISF fait place à l'IFI

QUELS SONT LES BIENS EXONÉRÉS ?

  • Sont totalement exonérés :

    • Les biens affectés directement à l’activité du redevable : actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (sous couvert d’une SCI par exemple ; attention à la quote-part « professionnelle ») par le redevable lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumise à l’IR ;

    • Les biens et droits immobiliers des loueurs en meublé professionnel (LMP) ;

    • Les biens affectés à l’exploitation d’une société soumise à l’IS (conditions cumulatives) :

  • Si l’activité de la société est industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ;

  • Si le redevable exerce à titre principal dans la société concernée, une fonction de direction (gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire) donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50% de ses revenus professionnels ;

  • Si le redevable, seul ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire) détient une participation minimale d’au moins 25% des droits de vote ou à défaut, si la valeur brute de sa participation est supérieure à 50% de ses revenus professionnels.

  • Sont partiellement exonérés :

    • La résidence principale : abattement de 30% ;

    • Les biens ruraux donnés à bail à long terme et part de CIFA : exonération à hauteur de 75% si leur valeur n’excède pas 101 987 € et de 50% au-delà de cette limite (idem pour les parts de groupement fonciers ruraux) ;

    • Les bois et forêts, parts de groupement forestier : exonération à hauteur de 75% si engagement d’appliquer une garantie de gestion durable et obtention d’un certificat en attestant.

IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

QUELLES SONT LES DETTES DÉDUCTIBLES

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier, à condition de pouvoir les justifier.

  • Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

  • A l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ;

  • Au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

  • A l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;

  • Au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;

  • Au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de l’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

Attention, concernant la résidence principale, il est toutefois admis que les dettes admises en déduction afférentes à cette dernière, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

Exemple

Résidence principale du redevable : Valeur vénale de 1 M€ ;

  • CRD sur emprunt : 650 000 € ;
  • Taxe foncière : 3 000 € ;
  • Valeur RP après abattement 30% : 700 000 €.

Le montant des dettes de 653 000 € est intégralement déductible car inférieur à la valeur imposable de la RP (700 000 €).

Particularités

1. Les prêts in fine

Il résulte de La loi prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement de l’intégralité du capital au terme du contrat contracté pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

De telles dettes sont ainsi déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Par simplification, il est admis pour ce calcul que les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

2. Les prêts familiaux et prêts contractés auprès d’une société contrôlée

Le principe : ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, ou par l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal,  auprès d’une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent.

Les exceptions : les clauses anti-abus mentionnées ci-dessus ne s’appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Les cas de non-déductibilité des dettes ne trouvent pas non plus à s’appliquer si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Plafonnement de la dette

Lorsque la valeur brute des biens et droits immobiliers (avant déduction des dettes) excède 5M€ et que le montant des dettes déductibles excède 60% de cette valeur brute, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Exemple

  • Valeur brute du patrimoine immobilier taxable 10 M€

  • Passif déductible lié à ce patrimoine imposable : 7 M€

La limite, soit 10 M€ x 60% = 6 M€ est dépassée.

L’excédent de 1 M€ (7 M€ – 6 M€) n’est déductible que pour 50% de son montant, soit 500 k€.

Le montant du passif déductible est donc ramené à 7 M€ – 500 k€ = 6,5 M€ et le patrimoine net soumis à l’IFI sera de 10 M€ – 6,5 M€ = 3,5 M€.

IFI Herez

COMMENT CALCULE T ON L’IFI ?

  • Synthèse :Comment calcule-t-on l'IFI

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 €, il est appliqué le barème suivant :

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

Barème applicable pour Impôt sur la Fortune Immobilière

 

  • Le mécanisme de la décote
    Il est prévu un mécanisme de décote pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI. Ainsi, pour les redevables dont le patrimoine immobilier a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le barème progressif est réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.Le mécanisme de la décote

EXEMPLE

Patrimoine net taxable au 1er janvier : 1 350 000 €

Impôt brut :

800 000 € x 0,00% = 0 €
500 000 € x 0,50% = 2 500 €
50 000 € x 0,70% = 350 €
1 350 000 € 2 850 €

Décote :

17 500 € – (1,25% x 1 350 000 €) = -625 €

Net à payer : 2 850 € – 625 € = 2 225 €

  • La réduction d’IFI

En cas de dons au profit de certain organismes (d’intérêt général, d’utilité publique), vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

  • Sont éligibles au dispositif de la réduction d’IFI les dons réalisés au profit :

    • Des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif

    • Des fondations reconnues d’utilité publique répondant aux conditions fixées au a du I de l’article 200 du Code général des impôts

    • Des entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion mentionnées aux articles L.322-4-16-1 et L.322-4-16-2 du Code du travail

    • Des associations intermédiaires mentionnées à l’article L.322-4-16-3 du même code 

    • Des groupements d’employeurs régis par les articles L 1253-1 et suivants du code du travail, qui bénéficient du label GEIQ et qui organisent des parcours d’insertion et de qualification dans les conditions mentionnées à l’article L 6325-17 du même code
      de l’agence nationale de la recherche 

    • Des fondations universitaires et des fondations partenariales – aux organismes étrangers agréés situés dans un Etat de l’Union Européenne ou partie à l’Espace économique européen (sous certaines conditions).

  • Sont également éligibles les dons réalisés au bénéfice des associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et la reprise d’entreprise. Il s’agit de (liste limitative) :

  • Association pour le droit à l’initiative économique (ADIE) ; 

  • Réseau Entreprendre ;

  • Initiative France.

  • Le mécanisme de plafonnement IR-IFI

Le mécanisme de plafonnement de l’ISF est repris à l’identique pour l’IFI. Il consiste à limiter le montant total formé par l’IFI, l’impôt sur le revenu et les prélèvement s sociaux à 75% de l’ensemble des revenus du contribuable.

Attention, à la lecture d’une récente doctrine administrative, l’IFI de nombreux contribuables pourrait être déplafonné en 2019.

En effet, pour le calcul du plafonnement serait retenu pour 2018 le total des impôts, dus en France ou à l’étranger, pour son montant net du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) en faisant abstraction du prélèvement à la source payé en 2019, celui-ci concernant les revenus de 2019 et non de 2018.

Ainsi aucun impôt sur le revenu (IR et PS) ne serait pris en compte dans le calcul du plafonnement.

Reste à savoir si une ‘correction’ des règles sera faite d’ici mai prochain, compte tenu de la particularité de cette année blanche.

Mise à jour le 15 novembre 2018

Loi de finances 2019
1ère acquisition immoblière

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