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Bilan Patrimonial

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Définition de son bilan patrimonial

Le bilan patrimonial est une étude personnalisée de votre patrimoine. Cette étape incontournable permet de faire le point sur votre situation financière, immobilière, fiscale, juridique et sociale. Découvrez la présentation et la définition de l’audit patrimonial par Patrick GANANSIA, Fondateur & Gérant de Herez :

Bilan patrimonial appliqué à l’immobilier

Tout d’abord, il convient de distinguer l’immobilier de jouissance de l’immobilier rapport ou de refuge.

  • L’immobilier de jouissance, également appelé immobilier d’usage, désigne une résidence principale et/ou secondaire.
  • L’immobilier de rapport dit de rendement  correspond à l’immobilier locatif.
  • Enfin, l’immobilier de refuge correspond au foncier détenu en direct via un groupement foncier. Par exemple, les terres agricoles, viticoles ou les terrains à bâtir.

Analyser l’immobilier d’usage revient donc à s’intéresser au cadre de vie du client. Ici, la notion de rendement est inexistante. Et, la plus-value potentielle n’est pas la motivation essentielle. Sauf si, une cession à court terme est envisagée.

Il conviendra donc principalement de s’attacher au « coût » fiscal de cet actif (taxe foncière, taxe d’habitation, IFI). Mais aussi,  des prérogatives juridiques y étant attachées (droit au logement pour le conjoint survivant, gestion conjointe…).

Audit patrimonial & stratégie immobilière
Audit patrimonial pour un immobilier de rendement

Audit du potentiel de votre patrimoine immobilier existant ou en constitution

Une bonne opération immobilière se fait toujours au moment de l’acquisition. Ensuite, nous avons tous une tendance naturelle à nous laisser porter, à rembourser notre crédit d’investissement et à encaisser ses loyers. Après plusieurs années, il peut être préjudiciable de ne rien faire. Envisager la cession à un tiers ou à une SCI faite avec ses enfants, refinancer le bien, changer son régime fiscal, utiliser le bien pour en acheter un autre… de nombreuses options sont possibles pour améliorer son rendement et sa fiscalité.

L’immobilier « papier » a également de nombreuses vertus mais lui aussi nécessite de s’interroger sur la conservation ou non des parts. Cela implique une analyse approfondie : SCI, SCPI, ou OPCI ; Et, pour chacun il existe de très nombreuses options de nature (habitation, bureaux, commerces) ou encore géographiques avec des fiscalités différentes et des biens immobiliers qui les composent très différents.

L’objectif est donc de déterminer la rentabilité réelle des biens aujourd’hui mais aussi au terme de l’objectif que l’on s’est fixé (souvent la date de fin de prêt). Cette analyse tiendra alors compte des différents paramètres récurrents venant détériorer la rentabilité brute affichée. On s’intéressera ici aux charges d’emprunt, à la fiscalité sur le revenu, aux prélèvements sociaux, à la taxe foncière ou encore à la fiscalité sur la plus-value potentielle en cas de revente.

L’investisseur a le plus souvent une vision faussée de la rentabilité de son patrimoine immobilier. Elle est généralement axée sur le revenu brut rapporté à la valeur du bien.

De manière générale, la rentabilité réelle d’un patrimoine locatif d’habitation n’excède guère 3% dans le meilleur des cas. L’immobilier n’apporte aucune valeur à son patrimoine si son rendement réel est si faible.

Il convient donc d’optimiser l’ensemble de l’opération, sur tous les plans : civils, fiscaux, locatifs, endettement,… etc pour trouver ensemble le meilleur montage.

BILAN PATRIMOINE IMMOBILIER
Exemple audit patrimonial immobilier - Diagnostic patrimonial par Herez Gestion

Diagnostic patrimonial & stratégie immobilière

Cette analyse est d’autant plus nécessaire lorsque les actifs immobiliers bénéficient d’un dispositif fiscal. En effet, lors d’opérations immobilières de défiscalisation l’enjeu est de quantifier le gain global. Il est calculé à partir de l’économie d’impôt sur le revenu initial. Économie à laquelle il convient d’ajouter ou soustraire la plus ou moins value potentielle réalisée lors de la revente du bien.

En résumé, la question  à se poser est de savoir si le bien génère un rendement correct et une valorisation incontestable du bien à terme.

Rendement + valorisation = rentabilité de l’actif

Dans la négative, il faudra envisager un arbitrage en faveur d’autres classes d’actifs. Ou, vers des placements immobiliers plus performants tels que l’immobilier de bureau, location meublée, club deal immobilier par exemple.

Mise à jour le 22 septembre 2018

Crédits Photos de Luis Eusebios/Unsplash

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