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SCPI

Société Civile de Placement Immobilier

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
SCPI : Comment Investir ?

CE QU’IL FAUT SAVOIR DE LA SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société qui qui investit dans des actifs immobiliers à usage locatif.

En mettant de l’argent dans une SCPI, on acquiert des parts et on devient ‘associé’.

La SCPI investissant son « portefeuille » dans des actifs immobiliers locatifs, on est indirectement « propriétaires » des biens qui sont loués.

Les biens mis en location sont, soit de l’immobilier tertiaire : bureaux, boutiques, entrepôts…, (SCPI de rendement essentiellement), soit de l’immobilier résidentiel destinés à des particuliers (essentiellement SCPI fiscales).

 

Investir en SCPI est il rentable ?

De manière générale les SCPI permettent de dégager des rendements généralement plus élevés que d’autres supports d’investissement (les produits bancaires réglementés par exemple) avec un taux moyen constaté pour les SCPI de rendement de 4 à 5% l’an.

Sur les douze derniers mois, la performance globale des SCPI se monte à 5,0% (dont un rendement courant de 4,4%). Sur les 10 dernières années, la performance globale annualisée des SCPI est de 6,1%. (Source Boursorama.com – MINGZI•13/09/2018).

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Comment choisir sur quelle SCPI investir ?

  • En fonction des objectifs propres à chacun

Le choix se fait au regard des objectifs propres à chaque investisseur. Souhaite-t-on percevoir un revenu complémentaire (immédiat ou différé) ou  défiscaliser…

Il existe ainsi deux grands types de SCPI dans lesquelles investir :

  • Les « SCPI de rendement », investies principalement dans les bureaux, l’immobilier d’entreprise, les commerces… avec pour objectif de viser un rendement performant ;
  • Les « SCPI fiscales » investies essentiellement dans des biens résidentiels loués à des particuliers permettant à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux, de réduction d’impôt (SCPI Malraux, SCPI Pinel…).

Même si les SCPI fiscales permettent une défiscalisation intéressante, les SCPI de rendement sont les plus rentables.

  • En fonction de la gestion des SCPI

Évidemment, il existe certains risques liés à ce type d’investissement car toutes les SCPI ne se valent pas.

Ainsi il conviendra de privilégier les SCPI gérant leur patrimoine immobilier de manière active et laisser de côté celle laissant « vieillir » leur parc. Pour ce faire il conviendra de détailler la composition des leurs actifs (figurant dans le rapport annuel) en se faisant aider par un conseiller en gestion de patrimoine qui, prescrivant le produit, aura effectué une « pré-sélection ».

Il conviendra aussi de s’attarder sur le taux d’occupation des immeubles loués qui s’avère satisfaisant au-dessus de 90%.

Herez, stratégie immobilière

Quels sont les limites de ce type d’investissement ?

  • Comme pour tout placement, avant d’investir il est important de prendre en compte les risques inhérents à ce type de produit.Tout d’abord, le capital investi dans une Société Civile de Placement immobilier ne bénéficie d’aucune garantie ; tous comme les revenus qui sont aléatoires puisque ces derniers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de divers facteurs : situation du marché immobilier, conditions de locations, niveau de loyer, taux de vacance…

    Enfin, il s’agit d’un placement peu liquide comparé à d’autres actifs financiers, dépendant de l’existence ou non de nouvelles demandes.

 Quels sont les frais à prévoir pour un investissement en parts de Société Civile à Placement  Immobilier ?

  • Leur montant varie en fonction du produit souscrit, ils avoisinent 10 à 12 % TTC.

    Ces frais servent à rémunérer la distribution du produit et à couvrir les frais de recherche liés à l’acquisition des immeubles.

SCPI - Société Civile de Placement - Photo de Ricardo Gomez Angel / Unsplash

 Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?

  • Investir dans des parts de Société Civile de Placement  Immobilier permet de bénéficier d’un rendement stable et très attractif, et de la sécurité d’un placement immobilier sans avoir à en assurer la gestion au quotidien.

    Ce type de placement permet aussi de s’appuyer sur l’expertise de spécialistes de l’investissement immobilier avec une mutualisation des risques ; en effet, ces spécialistes achètent des biens immobiliers ciblés et, diversifiés tant dans la nature des actifs que dans leur localisation permettant de « sécuriser » ainsi le rendement en cas d’impayés par exemple.

Y a t il une durée minimale de conservation ?

Investir dans une Société Civile à Placement Immobilier est une stratégie qu’il faut envisager sur le long terme (10 à 15 ans) du fait de performances liées à l’évolution du marché immobilier.

 

L’AVIS HEREZ SUR LA SCPI

Les Sociétés Civile à Placement Immobilier sont intéressantes à plusieurs titres : Accessibilité pour des montants modérés, pas de souci de gestion, mutualisation des risques, diversité, rendement attrayant…

Ces nombreux avantages ne doivent pas occulter les règles de prudence compte tenu de la spécificité de ce produit.

D’autant que la question d’une bulle spéculative est souvent posée par les médias.

Toutefois, même si cette question est légitime, on observe que les SCPI, produits répondant à la demande de l’économie réelle, font figure de placements relativement sûrs, où le risque peut être maîtrisé sous réserve de choisir des SCPI avec des actifs diversifiés, tant dans la nature des immeubles que dans celle de leur localisation.

SCPI : Ce qu'il faut savoir en amont - Cabinet Herez Paris
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